Dzīvokļa pārdošana: Reāls stāsts par IIN aprēķiniem

Ar IIN apliekamā vērtība it kā nosakāma vienkārši: no pārdošanas cenas jāatņem iegādes cena un dzīvoklī veiktie ieguldījumi. Tomēr dzīvē ne viss ir tik vienkārši. Par to sīkāk - kādā nesenā spriedumā.

Fabula ikdienišķa..

• Kāds pāris sāka dzīvot kopā un 2005.g. iegādājās dzīvokli, reģistrējot zemesgrāmatā katram 1/2 domājamo daļu (katram sanāk izdevumos - EUR 34k).

• 2011.g. - pāris vairs nevēlējās dzīvot kopā un dāma atpirka no kunga atlikušo 1/2 par simbolisku cenu - Ls 1.

• 2020.g. - dāma pārdeva dzīvokli pa EUR 75k.

• 2022.g. pieteicās VID ar lūgumu samaksāt IIN un kavējuma % par starpību (75 - 34k).

• Dāma lūdza VID (un pēc tam - tiesā) pārrēķināt ar IIN apliekamo summu, jo izdevumos iekļaujami arī hipotekārā kredīta % un komisijas maksas bankai. Turklāt, tikai dāma ņēmusi un maksājusi attiecīgo kredītu - EUR 108k visa dzīvokļa iegādei un labiekārtošanai, jo toreiz viņa šai pārī g.k. nesa mamutu mājās.

Jautājumi tiesai

• Vai dzīvokļa iegādes cenai pieskaitāma arī kunga daļa, ja dāma maksājusi visu kredītu viena?

• Vai izdevumos atskaitāmi visi bankai maksātie procenti (EUR 45k)?

• Vai ņemami vērā remonta izdevumi, ja par to nav dokumentu, izņemot vērtētāja atzinumu, ka dzīvoklis remontēts (par attiecīgā kredīta līdzekļiem) un 2006.g. līgums par remontu veikšanu, par ko maksāts skaidrā naudā?

Tiesas vērtējums

Uz tiesu, starp citu, aicināja liecināt arī bijušo kopdzīves partneri, gan bankrotējušā remontu veicēja uzņēmuma tā laika vadītāju. No tiesas sacītā svarīgākās šķita sekojošas tēzes.

Ko saka likums?

• Kapitāla aktīva iegādes vērtībā tiek iekļauti arī izdevumi, kas saistīti ar tā iegūšanu, tostarp valsts nodeva par darījuma noformēšanu un par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā, komisijas nauda un citi līdzīgi izdevumi.

• Kapitāla aktīva iegādes vērtībā tiek iekļauti arī samaksātie procentu maksājumi par kredītu šā kapitāla aktīva iegādei, ja dokumentāri apliecināta informācija ļauj identificēt kredīta un kapitāla aktīva iegādes saistību.

• Par atsavinātā nekustamā īpašuma, kas iegūts uz pirkuma līguma pamata, iegādes vērtību uzskatāma pirkuma līgumā norādīta pirkuma maksa neatkarīgi no tā, vai pirkuma maksu samaksājis konkrētais nodokļu maksātājs vai kāda cita persona.

Par pirkuma maksu

• Tādēļ neatkarīgi no iemesliem, kādēļ pirkuma maksa ir norādīta tikai 1 lats, tieši tā ir jāņem vērā, jo tā apliecina pieteicējas izdevumus par iegādi. Nosakot pirkuma maksu šādā apmērā, dāmai bija jārēķinās, ka tam var būt dažādas tiesiskas sekas, piemēram, dzīvokļa pirkuma maksas lielums ietekmē valsts nodevas par īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā apmēru.

Tiesas izteikumu pērļu grāmatā noteikti liekams tās konstatējums, kad tā runā par Ls 1 pirkuma maksu: “Norādītās pirkuma maksas samaksai kredīts nav ņemts.”

Par procentiem

• Tas, ka dāma kunga vietā ir maksājusi aizdevumu, no kura ir segta kungam piederošās 1/2 domājamās daļas no dzīvokļa pirkuma maksa, neliecina, ka dāmai ir bijuši iegādes izdevumi, bet gan norāda uz kunga līdzekļu avotu. Tādēļ nav pamata iekļaut iegādes izdevumos % kredīta apmaksai par dzīvokļa kungam piederošo domājamo daļu. Tādā veidā tiesa nonāca pie pirkuma maksai (34k) attiecināmiem procentiem - EUR 15k.

Par remontu

• Ar dzīvokļa vērtējumu un fotogrāfijām nav pietiekami, lai noteiktu konkrētu ieguldījumu apmēru un to, kurai personai ir radušies izdevumi. Ir būtiski konstatēt konkrētu, nevis aptuvenu vai uz pieņēmumiem balstītu, veikto ieguldījumu vērtību.

• Par remontu tiesa secināja, ka kunga veiktie remonta izdevumi ir attiecināmi arī uz dāmas IIN aprēķiniem, jo remontu nevar veikt tikai kādai domājamai dzīvokļa daļai. Rīgas pilsētas būvvaldē ir arī akceptēta dzīvokļa vienkāršotās renovācijas apliecinājuma karte uz kunga vārda. Uz kunga vārda formēts remontdarbu līgums ar kādu SIA. Tomēr g.k. remontu veica pa dāmas līdzekļiem.

• Tomēr SIA “Reaton” čeki par preču iegādi kopēti tādā veidā, ka nav iespējams noskaidrot, konkrēti kādas preces ir iegādātas, kas liedz pārbaudīt to saistību ar dzīvokļa remontu.

• Lai pārbaudītu apstākļus saistībā ar būvdarbu līguma izpildi, tiesa pieprasīja no SEB bankas izdrukas no SIA norēķinu konta, kas norādīts būvdarbu līgumā. Izrādās, ka gandrīz visa remonta tāmē norādītā summa tomēr ir pārskaitīta uz SIA kontu.

• Tādēļ tiesa piekrita, ka remonts ir veikts ar pārskaitījumu veikto maksājumu apmērā (uz dzīvokļa pārdošanu attiecināma 1/2 no remonta izdevumiem), kaut arī nav līgumā paredzētā pieņemšanas-nodošanas akta, remontu veikusī SIA šo darījumu nav deklarējusi.

• Tā kā atbilstoši būvdarbu līguma noteikumiem par materiāliem un izdarītajiem darbiem bija jāsamaksā nevis avansā, bet jau pēc tam, kad remonts bija paveikts, tiesa atzīst, ka samaksas veikšanas fakts apliecina to, ka remontdarbi tika pabeigti, tādēļ nodošanas un pieņemšanas akta neesība pati par sevi nedod pamatu apšaubīt darījumu.

• Par skaidras naudas norēķiniem tiesa komentēja, ka par ieguldījumus apliecinošiem dokumentiem var kalpot arī citi dokumenti, nevis tikai kases čeki vai bankas maksājumu uzdevumi vai citi dokumenti, kas apliecina naudas plūsmu. Situācijā, kad citu pierādījumu nav, vismaz pietiekami precīzi ir jānorāda veikto darbu apjoms, izmaksātās summas, personas, kurām veikti maksājumi, līdzekļu avoti un citi dati par veikto darbību apjomu un izmaksām. Tāpēc tiesa neatzina iepriekš minētos pierādījumus par pietiekošiem, lai atzītu skaidrā naudā maksātos izdevumus.

• Virkni no izdevumus apliecinošiem dokumentiem par dažādu mājas tehniku, santehniku un iekārtām tiesa neatzina par attiecināmu, jo nav pierādījumu, ka 1) tie izsniegti šim konkrētajam nodokļu maksātājam un 2) ka tie būtu apmaksāti.

• Jautājumā par to, vai izdevumi par konkrētu priekšmetu iegādi ir atzīstami par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, nav nozīmes, vai tie ir uzskatāmi par nekustamā īpašuma piederumiem Civillikuma izpratnē, tostarp tam, vai nekustamais īpašums tiek atsavināts kopā ar kustamām mantām. No minētās tiesību normas izriet: lai konkrētus izdevumus atzītu par ieguldījumiem nekustamajā īpašumā, tiem jābūt saistītiem ar nekustamā īpašuma uzlabošanu un atjaunošanu. Proti, tiem jābūt tādiem, kas rada nozīmīgu un ilgstošu nekustamā īpašuma vērtības pieaugumu. Noteicošais ir apstāklis, ka preces “neatgriezeniski” tiek ieguldītas nekustamajā īpašumā, tās nav nodomāts atdalīt no dzīvokļa. Tādēļ, piemēram, žalūzijas un virtuves iekārta ar visu tehniku ir ieguldījumi, bet ledusskapis un grozu sistēma - nav.

“Arī košļājamā gumija, kas ir pārtikas produkts, acīmredzami nav attiecināma uz ieguldījumiem nekustamajā īpašumā.”

Kas visas lietas rezultātā ieguva?

Droši vien tikai advokāti, kuru honorārs, visticamāk, noēda tiesas samazinātā IIN apmēru. Vēl, iespējams, ieguvēji ir iedzīvotāji un nekustamā īpašuma mākleri, kam tagad ir skaidrākas IIN piemērošanas nianses šādos gadījumos. Zaudētāji sanāk nodokļu maksātāji, kas maksā par valsts līdzekļu tērēšanu šādu lietu risināšanai. Tieši šādiem gadījumiem ar steigu nepieciešams izlīgumu process - lai ne nodokļu maksātājiem, ne VID, ne tiesai nebūtu lieki jātērē resursus.